最高法院 109 年台上字第 703 號民事判決
按區分所有建築物之專有部分，係指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者；共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物 ，民法第799條第2項定有明文。揆其立法理由揭櫫：「區分所有權客體之專有部分，除須具有使用之獨立性外，並以具有構造上之獨立性為必要，爰就此予以明定，以符物權客體獨立性之原則 」。故有關區分所有建築物之專有部分及共有部分之（私權）爭 議，司法機關當有調查審認之職權，而不受建築機關所為專有、 共有部分登記之拘束。又當事人約定契約不履行時，債務人應支 付違約金，是違約金債權於約定之違約事實發生時即已存在，不因其後契約之解除而受影響。當約定之違約金額過高時，法院得依民法第252 條規定，減至相當之數額，是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟情況，當事人所受損害，及債務一部履行等情形，以為酌定標準。另取捨證據、認定事實係屬事實審法院之職權，若其取捨、認定並不違背法令，即不許任意指摘其採證或認定不當，以為上訴第三審理由。原審本其採證、認事之職權行使 ，綜合相關事證，合法認定兩造簽訂系爭買賣契約，宏○公司於系爭房屋裝設「國賓鋁門窗」，未違反該契約第2 條、第10條及個別磋商條款第2 條之約定，葉○○執此解除系爭買賣契約，為不合法。系爭走廊雖經宏○公司申請地政機關登記為專有部分， 惟該走廊不具使用上之獨立性，應歸共有部分，宏○公司將之計入主建物（專有部分）面積（232.27平方公尺）內，自有未合。 將之扣除後，主建物面積為215.95平方公尺，與契約之約定誤差不足3%，葉○○據以解除系爭買賣契約，亦非合法。宏○公司迭次催告葉○○辦理對保及銀行貸款事宜，未獲置理後，依系爭買賣契約第14條第4 項約定解除系爭買賣契約，自屬有據。惟依該 契約第25條第2 項約定核算之違約金額634萬0,500元，尚屬過高 ，經審酌一切情狀，酌減為380萬元，因以上揭理由，而為不利兩造之判決，經核於法並無違背。兩造上訴論旨，均就原審取捨證據、認定事實之職權行使，各自指摘原判決不利於己部分違背法令，求予廢棄，皆非有理。
註1:本文係參考台灣創新法律協會彙整之實務判決。
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