最高法院 111 年度台上字第 113 號民事判決

違反中央主管機關公告之定型化契約,其定型化契約條款無效中央主管機關公告應記載之事項,未經記載於定型化契約者,仍構成契約之內容,此觀92年1 月22日修正公布之消 保法第17條第1項、第2項、消保法施行細則第15條第2 項規 定甚明。又預售屋買賣應記載事項,行政院消費者保護委員會(101 年改制為行政院消費者保護會,下稱消保會)依 消保法第17條第1 項之授權,經斟酌現今社會預售屋買賣之現況,衡量企業經營者與消費者間之關係,並為達保護消費 者權益,促進消費安全,提昇消費品質之立法目的,本於其 專業判斷而為規定。系爭規定有關通知買方驗收時,應接通自來水;管線費及安裝相關費用,由賣方負擔等,乃就預售 屋買受人權益之保護,補充定型化契約內容之不足,就其文義自應為有利於消費者之解釋,不容賣方(建商)以定型化契約條款任意降低該對買受人權益之保護。

㈡系爭社區房屋交屋後並無正式用水,僅由被上訴人提供臨時用水,而以贈送自來水基本費之方式作為補償,為原審認定之事實。佐諸證人即被上訴人斯時負責申請自來水之宋鴻錩證稱:當初申請時,建案兩邊沒有自來水主幹管,設施要好幾百萬元,為了節費,而未繳費等語(見一審卷一177 頁) ;且台水公司營業章程第4 條規定,臨時用水,係指申請用水之地點無法提供合法接水證件,或用水性質屬臨時性者; 系爭房屋係因103 年間並無供水幹管經過該地,埋設供水幹 管費用較高,建商因此未繳工程款,故未施工埋設;該臨時用水,按普通用水水價加收50%等詞,有台水公司107年8 月 14日、109年6 月15日函覆內容可參(分見一審卷一112頁、 二審卷119 頁)。似見系爭社區於被上訴人完工交屋之際, 並非無法申請普通用水,而係因不願支付自來水幹管設施費用,始改申請臨時用水,改以贈送自來水基本費之方式作為 補償,且臨時用水之水價較高。倘若如此,衡酌申裝自來水所需費用、系爭房屋價值、有利於消費者解釋意旨、一般社會情況,及相關因素,則被上訴人所為,是否符合系爭規定 對消費者權益所為之最低保護,已滋疑義。原審未遑細究, 逕以系爭規定未限制用水種類應為正式用水,即認已合於上開規定,而為不利上訴人之判斷,自嫌速斷。且上訴人主張 :預售屋買賣標的為一般住宅,系爭規定指接通自來水正式用水,而非臨時用水,始符解釋意旨乙節,攸關上訴人是否 已履行系爭買賣契約義務之判斷,原審未說明不採之理由, 併有判決不備理由之違法。

註1:本文係參考台灣創新法律協會彙整之實務判決。

註2:判決全文參https://law.judicial.gov.tw/EXPORTFILE/reformat.aspx?type=JD&id=TPSV%2c111%2c%e5%8f%b0%e4%b8%8a%2c113%2c20220302%2c1&lawpara=&ispdf=0