最高法院 110 年台上字第 594 號民事判決

查上訴人買受之系爭土地為袋地，對外需通行及設置排水等基礎設施，兩造乃以特約條款第4條約定A部分土地須供其設置排水、 水路及道路通行，惟被上訴人未履行該約定義務，為原審認定之事實。則系爭土地既不具備該特約條款約定之品質或效用，即屬物有瑕疵或不完全給付。又上訴人抗辯其於108年6月26日支付租金，向王○○承租通行A 部分土地及施作排水溝、埋設自來水管線等，並提出土地租賃契約為證（見原審更一卷第90、92、 105 頁）。倘非虛妄，上訴人因被上訴人未履行該特約條款約定事項 ，須另支付租金租用A 部分土地通行，能否謂其未受有損害，尚非無疑。原審就此未詳加研求，即認被上訴人未履行該特約條款約定，非屬瑕疵，亦非不依債之本旨給付，且上訴人並未受有損害，已有可議。次查，民法第354 條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，而出賣人仍不為補正，應解為買受人得拒絕給付相當之價金。證人卓○○證稱：「（系爭土地）目前（至105年6月 22日止）沒有點交」、「這件是原告（即被上訴人）來委託我們 的。…被告（即上訴人）有…請我們去跟新地主（即王○○）協 調，但他…不願意配合」等語（見原審上字卷第301 頁、一審卷 ㈡第50頁背面）。似已證明上訴人於系爭契約買賣標的物危險尚未移轉前，有通知被上訴人之受任人卓○○協調特約條款第4 條約定事項。果爾，能否謂上訴人未通知補正瑕疵，不得行使同時履行抗辯權，即非無疑。原審就此亦未審酌，徒以被上訴人未履行特約條款之約定，縱屬瑕疵，因上訴人未請求補正，而認其不得行使同時履行抗辯，未免速斷。再查，卓○○證稱：上訴人表示最少要用之面積為8.5 台分，伊於系爭契約簽訂及地政人員指界後，以皮尺測量手繪簡圖乙紙交付上訴人等語（見一審卷㈡第 14、66、51至52頁）。而該簡圖記載上訴人買受B部分土地（即分割後77-108地號）扣除道路用地之面積為7980平方公尺，換算約8.22台分（見一審卷㈡第14頁）。衡之卓○○係被上訴人所委任之仲介，其於兩造簽訂系爭契約後，猶交付其上記載扣除道路面積為8.22台分之簡圖與上訴人，則上訴人抗辯兩造就系爭土地之買賣有最少可用面積之約定，短少部分其得請求減少價金等語 （見原審更一卷第94至95頁），似非全然無據。原審就此未加推敲究明，遽認上訴人是項抗辯為不可採，尚嫌疏略。