最高法院 110 年台上字第 594 號民事判決
查上訴人買受之系爭土地為袋地,對外需通行及設置排水等基礎設施,兩造乃以特約條款第4條約定A部分土地須供其設置排水、 水路及道路通行,惟被上訴人未履行該約定義務,為原審認定之事實。則系爭土地既不具備該特約條款約定之品質或效用,即屬物有瑕疵或不完全給付。又上訴人抗辯其於108年6月26日支付租金,向王○○承租通行A 部分土地及施作排水溝、埋設自來水管線等,並提出土地租賃契約為證(見原審更一卷第90、92、 105 頁)。倘非虛妄,上訴人因被上訴人未履行該特約條款約定事項 ,須另支付租金租用A 部分土地通行,能否謂其未受有損害,尚非無疑。原審就此未詳加研求,即認被上訴人未履行該特約條款約定,非屬瑕疵,亦非不依債之本旨給付,且上訴人並未受有損害,已有可議。次查,民法第354 條關於物之瑕疵擔保規定,原則上固於危險移轉後始有適用。但在特定物之買賣,該為買賣標的之特定物於危險移轉前,倘已有明顯之瑕疵,如經買受人催告出賣人補正,而出賣人仍不為補正,應解為買受人得拒絕給付相當之價金。證人卓○○證稱:「(系爭土地)目前(至105年6月 22日止)沒有點交」、「這件是原告(即被上訴人)來委託我們 的。…被告(即上訴人)有…請我們去跟新地主(即王○○)協 調,但他…不願意配合」等語(見原審上字卷第301 頁、一審卷 ㈡第50頁背面)。似已證明上訴人於系爭契約買賣標的物危險尚未移轉前,有通知被上訴人之受任人卓○○協調特約條款第4 條約定事項。果爾,能否謂上訴人未通知補正瑕疵,不得行使同時履行抗辯權,即非無疑。原審就此亦未審酌,徒以被上訴人未履行特約條款之約定,縱屬瑕疵,因上訴人未請求補正,而認其不得行使同時履行抗辯,未免速斷。再查,卓○○證稱:上訴人表示最少要用之面積為8.5 台分,伊於系爭契約簽訂及地政人員指界後,以皮尺測量手繪簡圖乙紙交付上訴人等語(見一審卷㈡第 14、66、51至52頁)。而該簡圖記載上訴人買受B部分土地(即分割後77-108地號)扣除道路用地之面積為7980平方公尺,換算約8.22台分(見一審卷㈡第14頁)。衡之卓○○係被上訴人所委任之仲介,其於兩造簽訂系爭契約後,猶交付其上記載扣除道路面積為8.22台分之簡圖與上訴人,則上訴人抗辯兩造就系爭土地之買賣有最少可用面積之約定,短少部分其得請求減少價金等語 (見原審更一卷第94至95頁),似非全然無據。原審就此未加推敲究明,遽認上訴人是項抗辯為不可採,尚嫌疏略。
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