「個人包租公」申報所得常見之錯誤

張孟權 律師/會計師 2020.02.12

因政府一連串之打房政策，讓房市這幾年呈現量降價下修幅不大之盤整局面，對趁民國92年間台灣發生SARS導致房價大跌而進場，手上擁有不少房屋之有殼族而言，選擇出租房屋當起包租公或許是在房地產不景氣時期的另一好選擇，但個人出租房屋，申報租賃所得卻常發生下述錯誤:

錯誤一 無償出租予他人使用卻未檢附證明

所得稅法第14條第1項第5類第4款規定:「將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅。」

所得稅法施行細則第16條第2項規定:「本法第十四條第一項第五類第四款所稱他人，指本人、配偶及直系親屬以外之個人或法人。」

所得稅法施行細則第88條規定:「將財產無償借與他人使用者，應由雙方當事人訂立無償借用契約，經雙方當事人以外之二人證明確係無償借用，並依公證法之規定辦竣公證。」

實務上，許多房東會將房屋無償借給親戚朋友使用，依上開法令規定，如果是無償借給配偶或直屬親屬以外之個人或公司行號使用，房東申報個人綜合所得稅時要檢附載明雙方係無償借用且經法院或民間公證人公證之契約影本，且借用人非作為營業或執行業務使用，否則一旦遭國稅局查獲，將按照當地租金一般行情計算房東之租賃所得，補稅加罰，不可不慎。

錯誤二 收取押租金，卻漏未設算租賃收入

所得稅法第14條第1項第5類第3款規定:「財產出租，收有押金或任何款項類似押金者，或以財產出典而取得典價者，均應就各該款項按當地銀行業通行之一年期存款利率，計算租賃收入。」

所得稅法施行細則第87條規定:「財產出租收取押金或任何款項類似押金者，或以財產出典而取得之典價者，應依本法第十四條第一項第五類第三款規定按當地銀行業通行之一年期存款利率，計算其租賃收入，於每年辦理結算申報時，由納稅義務人自行計算申報。」

實務上，房東出租房屋通常會收取2個月之押金，避免房客未繳租金即落跑或作為租約終止時，租賃物有損壞維修之支出，房東收取押租金後，為避免重複課稅，如能證明運用押租金之收益已列報所得，則此部分之設算租賃收入就可扣掉已列報所得部分。

例如，108年1月1號，東東將其位在忠教復興捷運站旁之房租出租給大大公司，月租金20萬元，並收取押租金40萬元，假設東東將這筆押租金40萬元借給新風公司2個月，當年度向新風公司收取利息2千元，則在109年5月申報108年度綜合所得稅時，東東除了有240萬之租賃收入及2千元利息收入外，另外100萬押租金部分必須依當地銀行一年期存款利率1%(假設)計算為4千元，可扣除運用押租金所產生之利息所得2千元，故東東應申報之租賃收入為240萬元+4千元-2千元=240萬2千元。

錯誤三 被認定為「職業房東」而未依法辦理稅籍登記

包租公出租房屋是否會涉及營業行為，必須視情況而定。如果有設置店面、招牌、架設網站或僱用他人經營租屋業務，就會被國稅局視為經常性之營業行為，此時就必須辦理稅籍登記，課徵營業稅。

一般而言，包租公出租房屋收取租金收入，得列舉費用或以財政部公布之必要耗損及費用標準作為費用認列基準，以租金收入扣除費用後之租賃所得列報為個人綜合所得額計算綜所稅即可，但若符合上開「職業房東」之情事，則必須辦理稅籍登記繳納營業稅，一旦被國稅局查獲，除需補辦理稅籍登記外，將面臨補稅加罰之情事，不可不慎。